Le point sur le plafonnement des loyers parisiens à l'automne 2023

Le principe de l’encadrement des loyers est de limiter la hausse des prix à la location et de diminuer ceux qui sont trop élevés. Retour sur le fonctionnement du plafonnement des loyers expérimenté à Paris depuis le 1er juillet 2019.

L'origine du plafonnement des loyers

La loi ALUR de 2014 a posé les bases de l'encadrement des loyers dans le but de faciliter la régulation des marchés immobiliers tout en favorisant l’accès des ménages au logement. Ce système a été mis en œuvre pour la première fois en France entre 2015 et 2017. Suite à une suspension pour des raisons juridiques, le dispositif est de nouveau expérimenté depuis le 1er juillet 2019 à Paris intra-muros, à titre expérimental jusqu’à fin novembre 2023.

Comment sont fixés les plafonds ?

Pour encadrer les loyers, la ville de Paris a été divisée en 14 secteurs géographiques regroupant 80 quartiers, imposant un loyer maximal applicable dans chacune ces zones.

Lorsqu'un logement est mis en location, le loyer (hors charges et complément de loyer) est limité à un plafond, le “loyer de référence majoré". Outre le quartier, il varie en fonction : 

- du type de location (meublé ou vide)

- du nombre de pièces

- de l'année de construction du logement

Ce plafond est exprimé à partir d’un prix au mètre carré dit “de référence”, c'est-à-dire qu'il est mesuré selon les loyers pratiqués dans le quartier et est majoré de 20 %. “C’est un dispositif anti-excès où le bailleur n’est nullement lésé”, commente Jean-Yves Mano, président de l’association Consommation Logement Cadre de Vie.

Quels baux sont concernés ?

Tous les locataires ne bénéficient pas de l’encadrement des loyers. En effet, ce dispositif concerne exclusivement les logements loués (meublés ou vides) au titre de résidence principale du locataire.

Voici les baux concernés par l’encadrement des loyers expérimenté à Paris :

- le bail de location vide de trois ans

- le bail de location meublée d’un an

- le bail pour location meublée de neuf mois réservé aux étudiants

- le bail mobilité, dédié aux personnes (en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique, en mission temporaire, en mutation professionnelle)

État de l'expérimentation à l'automne 2023

Cette expérimentation était définie à l’origine pour 5 ans à compter de la promulgation de la loi Elan, ce qui portait son échéance à fin novembre 2023. Le gouvernement a cependant souhaité prolonger l'expérience, jugeant cela nécessaire pour conclure sur l'efficacité réelle de la mesure.

En effet, entre août 2022 et août 2023 à Paris, 28 % des logements proposés à la location dépassaient les plafonds de loyer légalement fixés. “Ce résultat est en progression régulière puisque le taux était de 31 % l’an dernier et de 35 % l’année précédente”, précise la Fondation Abbé Pierre à la suite de la publication de la troisième édition du baromètre de l’Observatoire.

Avec la loi 3DS, et en particulier son article 85, le gouvernement a donc souhaité prolonger l’expérience, qui passe de 5 à 8 ans.

A court terme, cette prolongation va donc permettre de contribuer à soutenir les locataires jusqu’à la fin du pic de hausse des prix à la consommation, prévue au premier trimestre 2024.

La capitale a été pionnière dans la mise en place de cet encadrement, et l'expérimentation s'est dernièrement étendue à certaines grandes villes comme Lille, Lyon, Montpellier et Bordeaux. D'autres villes pourraient également tenter l'expérience prochainement, notamment Marseille et Bayonne.

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