Que faire si l’acheteur refuse de signer l’acte authentique ?

En règle générale, la vente d’un bien immobilier est jalonnée par trois étapes clés. Chacune de ces étapes se traduit par un document signé, à la fois par le vendeur et par l’acquéreur : offre d’achat, puis compromis de vente ou promesse de vente, et pour finir, acte de vente définitif. Arrivé à cette troisième étape, il arrive que l’acquéreur ne veuille pas respecter les engagements pris. Alors que faire si l’acheteur refuse de signer l’acte authentique ? Quels sont les recours du vendeur du bien immobilier et sous quels délais ?

LA DATE BUTOIR

Il se peut qu’une date butoir soit indiquée dans le compromis de vente. Elle fait suite au délai de rétractation de 10 jours et nécessite qu’aucune condition suspensive n’ait émergé. De ce fait, le dépassement de cette date sans signature de l’acte authentique entraîne la caducité du compromis de vente. Les deux parties sont donc libérées de leur engagement. 

Par contre, dans le cas où l’acquéreur ferait défaut, le vendeur a la possibilité de faire une mise en demeure afin de signer l’acte authentique.

Si aucune date butoir n’est expressément mentionnée dans le compromis, même en cas de dépassement d’une date fixée oralement, la promesse de vente reste valable. Acquéreur et vendeur restent alors engagés.

LA PROCÉDURE D'EXÉCUTION FORCÉE DE LA VENTE

Lorsque l’acquéreur refuse de signer l’acte authentique et après dépassement de la date butoir, le vendeur a la possibilité d’engager une procédure d’exécution forcée de la vente. 

Cette procédure consiste à :

– mettre en demeure l’acheteur de signer l’acte authentique dans un délai défini,

– faire constater la défaillance de l’acheteur par un procès verbal dressé par le notaire,

– saisir le tribunal pour ordonner l’exécution forcée de la vente.

Si elle reconnaît la carence de l’acquéreur, l’exécution forcée de la vente d’un bien immobilier a toutefois quelques inconvénients :

– le bien immobilier n’est pas disponible à la vente durant toute la période de la procédure (parfois plusieurs années),

– même s’il est condamné à acheter, dans le cas où l’acheteur n’est pas solvable, le vendeur n’a pas d’issue.

LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Pour éviter les complications liées à la procédure d’exécution forcée de la vente, il existe une solution plus simple : la résolution du compromis. Ainsi, le vendeur se libère de son engagement avec l’acquéreur et peut faire une demande en justice pour le versement de dommages et intérêts.

Généralement, il est même prévu dans le compromis de vente une clause pénale assurant au vendeur du bien le paiement d’une somme forfaitaire pour le préjudice subi. Dans la plupart des cas, cette somme est fixée à 10% du prix de vente.

REFUS DE SIGNATURE DE L’ACTE AUTHENTIQUE :

LE CAS PARTICULIER DES CONDITIONS SUSPENSIVES

Dans le cas où le compromis de vente inclut des conditions suspensives, l’acquéreur peut refuser de signer l’acte authentique de vente. C’est le cas par exemple si l’achat du bien immobilier dépend d’un prêt bancaire ou de la réalisation d’un projet de construction, ou encore s’il est fait état d’un vice sur le bien en cours d’acquisition. Dans ce dernier cas, un avenant est ajouté au compromis de vente et l’acheteur bénéficie d’un nouveau délai de rétractation.

Dans le cas où l’acquéreur refuse de signer l’acte authentique, le vendeur peut donc avoir recours à plusieurs options. Il est toutefois conseillé de se faire assister par un professionnel de l’immobilier.

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